洛阳律师 | “一房二卖”——到底谁是真正的房主？

“一房二卖”——购房合同到底谁真谁假？

窦某、康某同时与房地产公司签订购房合同

到底谁才能成为最后的房主........

案情简介

洛阳某房地产公司因涉及“一房二卖”问题，被康某某告上法庭。

康某称，在2014年12月与售楼部签订了《正式认购书》，并当场支付了48万元房款，后续在2015年11月正式签订商品房买卖合同，第二天完成了网上签约，只是预售合同备案一直未办理 。康某某还表示，自己在2017年收到了房屋钥匙。但在2021年6月准备装修房屋时，却发现第三人窦某某正在涉案房屋内装修。为此，康某某以“一房二卖”构成诈骗为由，向公安局报案。

律师工作

房地产公司委托我所代理此案，律所指派主任律师孙刚和刘磊律师共同代理此案。

经律师团队严谨查证，因房地产公司与第三人侯某存在欠款抵押情形，后侯某将房抵押给康某。虽康某签订房屋合同，却并未实际支付房款，涉案房屋实际不属于康某。之后，房地产公司将涉案房屋卖于窦某。房地产公司并不存在“一房二卖”的违规行为。律师团队凭借扎实的法律知识，依据事实为房地产公司进行有力辩护，切实维护其合法权益 。

法院审理

一审法院判决：窦某与房地产公司签订合法的房屋买卖合同，不存在恶意串通从而损害康某利益的情况，不构成“一房二卖”的恶意，驳回康某的诉讼请求。二审维持原判。

窦某与房地产公司签订的《商品房预售合同》显示签约时间为2018年3月。康某提出该合同并非窦某本人签署，而是由安某代签，对安某是否有权代理存疑。然而，安某作为窦某的公公，从日常认知和社会经验法则判断，这种代签行为具有合理性。况且，窦某认可涉案房屋是从房地产公司购买，且已装修入住，这一行为构成对代签合同的追认，应认定合同签订行为有效。因此，康某主张房地产公司与窦某存在恶意串通，缺乏事实依据，不能成立。

康某提起诉讼要求确认他人合同无效，其自身应当具备合法权益且受到损害。根据康某的陈述，其向侯某出借资金，之后经过两次以房抵债的方式获得了案涉房产。然而经审查发现，康某并未直接向房地产公司支付购房款，其是否有权主张该房产权利，取决于该房产是否在侯某与房地产公司的抵债范围之内。经核对，确认的抵债房源中并不包含本案所涉房屋。所以，康某既没有直接付款，又无法证明房屋在抵债范围内，不能证实其履行了购房义务，也就不享有向房地产公司主张房产的合法权利。

在多个买房人主张房屋权利的情况下，一般会按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况以及买卖合同成立先后等顺序来确定权利保护顺位。在本案中，窦某向房地产公司支付了购房款，并且经交付后实际占有使用房屋至今，其权利顺位优先于康某。因此，康某对抗窦某的房屋权利主张不能成立。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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