洛阳律师 | 小区业委会擅自换物业，业主该如何维护自身权益？

案情简介

2018 年 12 月，汝阳县某小区成立业委会。 2022 年 6 月，业委会通过微信投票（同意不回复，不同意回复）的方式，决定更换物业服务公司，最终通过表决，公开招标选定 A 物业公司，合约期 3 年，并于同年 12 月完成交接。

后小区以袁某为代表的 30 名业主认为业委会通过微信投票方式不合法，对于业委会擅自决定更换物业服务公司的行为，侵害了其表决权和知情权，遂起诉业委会和 A 物业公司。

法院审理

经法院审理本案争议焦点：一是业委会换选物业公司之决定是否侵害业主的表决权和知情权；二是是否撤销物业管理服务合同。

关于业委会更换物业服务公司的过程，是否侵害了袁某等 30 名业主的表决权和知情权。就业委会更换物业公司过程而言，2022 年 6 月微信群通知表明因疫情以微信方式征集意见，同意不回复、不同意则回复，但此默示视为同意的做法，法院不予认可。一方面，法律未规定业主表决权可适用沉默即同意规则；另一方面，业委会与业主间无此行为习惯。故换选事项不符合默示作为意思表示的条件，不能产生业主同意的法律效果。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十一条，选聘和解聘物业服务企业需业主共同决定，且召开业主大会应提前 15 日通知全体业主，本案未落实。同时，虽然书面征求意见形式合法，但将未回复视为默示同意没有法律依据，业委会就公开选聘物业服务企业征求业主意见所采用的表决方式，侵害了小区业主表决权。

关于业委会与 A 物业公司物业管理服务合同是否撤销的问题。业委会决定公开选聘物业公司的表决程序违法。但是，不论是选定招标代理机构还是确定中标物业服务企业，均不违反法律规定，故 A 物业公司为该涉案小区物业服务企业的决定不能被撤销。

本案的引发是因小区业委会超越权限换物流公司引起的，故本案的诉讼费均由业委会承担。

法院判决如下：驳回 30 名业主的诉讼请求。

法条链接

第一百四十条  行为人可以明示或者默示作出意思表示。

沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

第二百七十八条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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