洛阳律师 | 宅院纠纷：谁是真正的主人？

案情简介

2001年10月，刘某与韦某签订转让宅院《契约》，协议中明确韦某支付8千元后实际占有宅院。2008年韦某因经济纠纷离开洛阳，同年7月，其表弟王某向姜某出具《房权证明》，将韦某的宅院转让给姜某，抵偿韦某欠姜某10万元的借款，后姜某占有并入住。

现因该宅院地被列入征迁范围且已拆除，姜某不是房屋登记的所有权人，无法获取拆迁补偿。姜某遂将韦某、王某诉至法庭，请求认定王某出具的《房权证明》有效。一审法院审理后判决驳回原告姜某请求。姜某不服一审判决，提交新证据后上诉至二审法院。

案件处理

河南思宏律师事务所接受被告人韦某的委托，对其与姜某之间的房产纠纷案件进行了深入细致的调查与严谨专业的分析。

本案的背景情况较为复杂。姜某、王某、韦某和魏某四人曾合伙经营车辆运输，然而经营失败后，姜某拒绝承担任何损失。合伙经营本应风险共担，在协商无法达成一致的情况下，矛盾由此产生，韦某无奈之下选择去外地谋生以寻求新的发展机会。但随后事态进一步恶化。姜某在明知案涉宅院是韦某所购买的情况下，带人逼迫韦某的表弟王某出具《房权证明》，并借此强占了宅院，这种行为严重侵犯了韦某的合法权益。

律师团队经过深入分析后认为：首先，王某向姜某出具的房产证明对韦某不发生效力。王某在这件事情上并无代理权，且韦某也未对王某的行为进行追认。其次，关于韦某欠姜某10万元借款的说法是虚假陈述，目前并没有任何实证能够证明该借款的存在。最后，姜某对案涉房屋的占有属于非法强占，韦某有权要求姜某返还侵占的宅院。

法院判决

洛阳市中级人民法院审理认为：关于姜某提供的《房产证明》是否对韦某有效，姜某诉称王某受韦某委托转让宅院，提供有《房产证明》为证，但诉讼中不能提供王某受韦某“委托”转让宅院的相关证据，王某作为转让人没有代理权仍然实施代理行为，未经韦某追认，对韦某不发生效力。故姜某的上诉请求因证据不足，不予支持。关于姜某提交的新证据，王某与姜某的通话录音，从头至尾均是姜某单方面陈述所谓的债务数额，王某并未有任何明确的意思表示。故不能证明王某认可姜某、韦某之间存在10万元的债权债务，以及王某是韦某的代理人。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百七十一条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

第四百六十四条  合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。 

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